Quesito. In che modo l’assemblea può revocare l’amministratore di condominio? Con quali maggioranze? Ci devono essere dei validi motivi per poter chiedere la revoca e nominare un altro amministratore? Si corrono dei rischi?
Risposta. Capita frequentemente che, uno o più condomini siano insoddisfatti della gestione del condominio e, per tale motivo, si mettano in azione per sostituirlo con un nuovo amministratore. Ci possono essere dei buoni motivi, ma a volte sono motivazioni pretestuose, comunque non tali da far venir meno il rapporto di fiducia tra condominio e amministratore. Perché questo il punto nodale: è la perdita del rapporto di fiducia che rende fondata, e quindi incontestabile, la richiesta di interruzione del rapporto. Se effettivamente l’amministratore si comporta in modo tale da compromettere la fiducia, la revoca da parte dell’assemblea può avvenire in due modi: nel corso dell’assemblea ordinaria annuale, non rinnovando il mandato e nominando un nuovo amministratore; ma anche facendo convocare un’assemblea straordinaria (in qualsiasi momento), durante il corso del suo mandato, con all’ordine del giorno “la revoca dell’amministratore di condominio” e, conseguentemente, nominandone un altro.
Una volta trovati i condomini “alleati”, nel senso che sono d’accordo a sostituire l’amministratore, il primo passo consiste nell’inviare all’amministratore di condominio una lettera raccomandata o una pec, per la convocazione dell’assemblea condominiale straordinaria, con la richiesta di revoca, firmata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (167 millesimi). Tuttavia è bene far sottoscrivere la lettera a tutti i condomini favorevoli alla revoca. Evidentemente, sarebbe una iniziativa vana e controproducente se poi in assemblea non si dovesse raggiungere la maggioranza per poter deliberare la revoca. Se l’amministratore condominiale non provvede a fissare la riunione entro 10 giorni, i condomini possono provvedere loro direttamente alla convocazione, dando le indicazioni necessarie in ordine al giorno al luogo ecc. L’assemblea straordinaria per la revoca si può chiedere anche senza una “giusta causa”, per il solo fatto che sia venuto meno il rapporto di fiducia che lega l’amministratore al condominio. Tuttavia, stando alla giurisprudenza più recente, solo “teoricamente” si può chiedere la revoca nel corso del suo mandato senza una “giusta causa” e senza subire conseguenze economiche. In tal caso, tanto per citare la più recente sentenza della Cassazione l’amministratore, “ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico”. (Cassazione civile sez. II, 19/03/2021, n.7874).
La maggioranza è la stessa sia per la nomina che per la revoca: ci deve essere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea con almeno 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione. La nomina del nuovo amministratore si perfeziona solo nel momento in cui accetta l’incarico. Al momento dell’accettazione, deve specificare in modo analitico, l’importo preteso a titolo di compenso per l’attività svolta, pena la nullità della nomina. Fino al momento dell’accettazione, l’amministratore revocato resta in carica e continua ad esercitare i poteri di rappresentanza dei condomini. È questa la cosiddetta prorogatio imperii che serve a fare in modo che il condominio non rimanga senza amministratore. Vale non solo per assicurare la permanenza dell’amministratore revocato fino al subentro. Ove, dopo l’avvenuta sostituzione, venisse accertata l’illegittimità dell’avvenuta nomina, il nuovo amministratore resterebbe in carica “in prorogatio” fino alla sua sostituzione.
Sotto il profilo giuridico con la nomina dell’amministratore di condominio si instaura un contratto di mandato con cui egli si obbliga a compiere l’attività di amministrazione dello stabile per conto del condominio. Anche se in questo caso il contratto di mandato è oneroso, in quanto viene corrisposto un compenso all’amministratore, la prestazione trova il proprio fondamento giuridico non nel compenso percepito ma nel cosiddetto “vincolo fiduciario”. Il venir meno della fiducia legittima il condominio a revocare l’amministratore. La fiducia possono farla venir meno sia motivazioni soggettive (tensioni a livello personale, favoritismi nei confronti di altri condomini ecc.), che motivazioni oggettive (mancanza di uno o più requisiti che l’amministratore di condominio deve avere per legge, ingiustificata negligenza, evidenti irregolarità nel lavoro ecc.). Si può chiedere la revoca, ovviamente, per “giusta causa” quando venga a verificarsi qualcuna delle “gravi irregolarità” tra quelle indicate dalla legge, ma anche senza giusta causa, correndo il rischio sopra evidenziato dell’instaurazione di un contenzioso e di pagare un risarcimento. C’è da considerare che negli ultimi anni il legislatore ha attribuito all’amministratore una serie di obblighi sotto l’aspetto normativo e fiscale e la tenuta di una serie di documenti e registri, per cui la sostituzione potrebbe comportare un lavoro non indifferente ed una serie di scompensi e ritardi. La sostituzione dell’amministratore non è più una semplice formalità come nei tempi passati ma, in alcuni condomini, comporta un lavoro non indifferente. Basti dire che in alcuni casi per perfezionare la revoca occorrono un paio di mesi. La revoca dell’amministratore senza giusta causa può avvenire solo per volontà dell’assemblea condominiale e potrebbe essere, come evidenziato, non priva di conseguenze. La revoca giudiziaria si può ottenere solamente facendo valere una giusta causa (comportamenti illegittimi e gravi irregolarità). Si tratta di una serie di casi previsti dalla legge.
Quanto ai rischi, a parte qualche inevitabile disagio o disguido dovuto alla sostituzione, non è esclusa la possibilità che l’amministratore che ritenga immotivata e ingiustificata l’interruzione del rapporto, senza una “giusta causa” si rivolga all’autorità giudiziaria per chiedere un risarcimento, sostenendo di aver subito un danno. Non può essere neppure escluso il fatto che la delibera di revoca venga impugnata da qualche condomino dissenziente, intenzionato a chiederne l’annullamento. A mio giudizio non c’è rischio peggiore di un contenzioso e di un eventuale possibile deterioramento dei rapporti tra condomini, soprattutto nel caso in cui la nuova gestione fosse insoddisfacente.
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