QUESITO Come possono tutelarsi i condomini che sono in regola con i pagamenti rispetto ai morosi? Nel caso di effettuazione di lavori condominiali, se uno o più condomini non pagano la loro parte, l’impresa edilizia può pignorare i condomini che hanno regolarmente pagato la loro parte di spese? Le faccio questa domanda perché un conoscente mi ha detto che nel loro condominio diversi mesi dopo l’effettuazione di alcuni lavori, la spesa di due condomini che non avevano potuto pagare è stata ripartita e richiesta a chi aveva saldato la sua parte.
Non è fatto raro che il Condominio risulti debitore nei confronti di imprese che hanno effettuato lavori per interventi sul fabbricato e nel contempo creditore nei confronti di condomini per quote non pagate.
Il fenomeno della morosità condominiale non è certo una novità. Si tratta di un problema “sociale”, che riguarda soprattutto i quartieri popolari; ma anche quelli del ceto medio. Secondo i dati dell’ANAMM, l’Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili, prima della crisi del 2008, a non pagare le somme dovute al condominio era circa il 10% dei condomini. Dopo di allora la morosità è gradualmente salita al 20% nel 2013, fino ad arrivare al 30% nei tempi attuali. Questa situazione, rende sempre più difficile il lavoro dell’amministratore condominiale e l’effettuazione della necessaria manutenzione degli stabili.
Per porre un limite a tali situazioni ed evitare che il debito di alcuni si ripercuota su chi invece è regolare nei pagamenti, la legge di riforma del condominio (Legge 220/2012) ha previsto che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 disp. att. c.c.,).
Per questo motivo, l’amministratore di condominio “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
Oltre ai nominativi, non deve mancare l’indicazione delle rispettive residenze, i dati catastali degli immobili di ciascuno e le quote millesimali. Deve essere indicato l’importo dovuto secondo la ripartizione effettuata in base alla relativa tabella.
Dalla formulazione letterale della norma si comprende che la tutela non può considerarsi assoluta, non essendo in grado di mettere in una botte di ferro i condomini virtuosi. L’escussione di chi è in regola con i pagamenti non è esclusa ma solo subordinata a quella dei morosi nel caso di insuccesso dell’azione nei loro confronti.
Se gli inadempienti saldano il problema è risolto. Nel caso contrario, il creditore può agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti. Al singolo proprietario non può essere richiesto l’integrale pagamento del debito, ma solo la parte relativa alla sua quota di millesimi. In sostanza, si guadagna solo tempo in quanto la preventiva escussione dei morosi, richiede comunque l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dai condomini in regola. Si può tranquillamente dire che si è trattato di un rimedio non risolutivo considerata la gravità della situazione.
La stessa legge di riforma ha anche previsto che ogni Condominio deve essere dotato di un conto corrente dove devono transitare tutti i movimenti relativi alle somme incassate e spese nello stabile. Nessun divieto contiene in merito alla possibilità di pignoramento del conto corrente condominiale. Ragione per cui la pignorabilità del conto corrente condominiale è stata ed è fonte di accesa discussione. Il dibattito è stato in qualche modo tacitato da quando una copiosa giurisprudenza di merito ha ritenuto ammissibile il pignoramento del conto corrente condominiale, sul presupposto che il denaro versato nel conto corrente condominiale perde la riferibilità ai singoli condomini e può essere pignorato. Il filone di pensiero che ritiene questa operazione possibile basa le sue osservazioni sul fatto che il Condominio, pur essendo un ente di gestione senza personalità giuridica ha comunque una sua soggettività giuridica distinta, anche se limitata al solo ambito di gestione del denaro. Quindi, molti Tribunali, hanno ritenuto ammissibile il pignoramento del conto corrente condominiale in quanto una volta effettuati i singoli versamenti delle rate “le somme escono dalla disponibilità dei singoli condomini per rientrare in qualche modo in quella del solo Condominio”.
Di conseguenza, in molti casi, i creditori scelgono la via più comoda: quella di pignorare direttamente il conto corrente condominiale, non essendo obbligati ad agire prima nei confronti dei morosi. Questa soluzione finisce per colpire sostanzialmente i condomini in regola, poiché le somme pignorate appartengono a tutti i condomini.
Tale strada non sempre è percorribile perché il conto corrente potrebbe non essere in grado di soddisfare le esigenze del creditore proprio a causa della morosità di alcuni condomini..
Se nella giurisprudenza di merito prevale decisamente l’opinione favorevole alla pignorabilità del conto corrente, non manca qualche sentenza secondo cui il creditore del condominio non può agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi (Trib Pescara, Sentenza del 18/12/2013; Trib. Torre Annunziata Sentenza n. 2554 del 4/10/2023). Chi esclude la pignorabilità del conto condominiale basa il suo ragionamento sul fatto che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Questa disposizione sembra incompatibile con la possibilità di pignorare il saldo presente sul conto corrente condominiale. La norma infatti obbliga il creditore ad escutere, in via preventiva, i condomini morosi, mentre nell’ipotesi di pignoramento diretto del conto condominiale verrebbero pignorate le somme versate dai condomini “virtuosi”, contravvenendo alla norma.
Nel caso di atto di pignoramento del conto corrente condominiale, la collettività condominiale “virtuosa” può opporsi richiedendo ed ottenendo la sospensione della procedura di pignoramento del conto corrente condominiale e l’escussione preliminare dei condomini inadempienti. Il risultato potrebbe essere quello di ottenere una sentenza favorevole con motivazioni similari a quelle dei Tribunali di Pescara e di Torre annunziata citate.
Detti Tribunali hanno dato ragione ai condomini in regola, ritenendo che la norma contenuta nell’art. 63 disp. att. c.c. debba essere interpretata nel senso che, qualora vi sia un condomino moroso, il creditore (qualunque sia la somma) debba sempre preliminarmente agire nei confronti del condomino moroso, anche nell’ipotesi in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente condominiale.
Questa l’argomentazione: se al creditore si consente di agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe vanificato lo scopo della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debbano essere tutelati i condomini in regola con i pagamenti.
In conclusione, una protezione assoluta per gli adempienti non esiste e non sono pochi i casi in cui i condomini puntuali e virtuosi devono provvedere a saldare i creditori, pagando anche al posto dei condomini inadempienti.
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