QUESITO. Se una nuova costruzione va ad impedire una bella visuale panoramica, c’è qualche possibilità di bloccare la sua realizzazione per conservare la veduta panoramica? Esistono delle norme di difesa che garantiscano il “diritto al panorama”? Si può essere risarciti per la svalutazione che subisce il proprio immobile?
Il Codice civile del 1865 prevedeva che “la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta, purché non se ne faccia un uso vietato dalle leggi o dai regolamenti” (436 c.c.) Per il Codice civile vigente, “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” (832 c.c.). L’articolo 42 della Costituzione sancisce che la proprietà “è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
L’evoluzione dell’istituto della proprietà nel tempo, ha posto diversi limiti alla originaria assolutezza di tale diritto, soprattutto dopo che la Costituzione della Repubblica Italiana, ha inequivocabilmente previsto e riconosciuto la sua “funzione sociale”. Si tratta quindi di un diritto da considerare pieno ed esclusivo ma non assoluto.
A proposito dei limiti legali al suo esercizio, si differenziano quelli previsti nell’interesse pubblico da quelli posti nell’interesse privato. Il diritto di proprietà può essere in parte (od integralmente) sacrificato a vantaggio della realizzazione di un interesse pubblico. Classici esempi ne sono l’espropriazione, la requisizione e le servitù pubbliche. Nell’interesse privato, invece, i limiti concernono la proprietà immobiliare e regolano i rapporti tra proprietà vicine.
Riguardano la necessaria regolamentazione di diritti e doveri di vicinato, come le distanze nelle costruzioni, le luci, le vedute, intese come affaccio sul fondo del vicino.
Il diritto al panorama non trova nessun riconoscimento nel Codice civile e, più in generale, nel sistema legislativo. Quindi l’ordinamento giuridico non tutela il singolo proprietario riconoscendo un diritto al panorama di per sé considerato. Tuttavia la giurisprudenza ha indicato come è possibile tutelarsi preservando la possibilità di godere della panoramicità di un luogo.
Come affermato dalla suprema Corte, per poter impedire a terzi di frapporre ostacoli, mediante la realizzazione di opere permanenti ulteriori, il diritto a godere del panorama deve essere previsto in un contratto, mediante la costituzione di una servitù tra fondo panoramico (dominante) e fondo inferiore (servente). Quindi all’interno di un atto notarile, successivamente trascritto, in cui sia definita, compiutamente la servitù.
La servitù di panorama, consiste nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode ed è una servitù “altius non tollendi” (che si riferisce pertanto sia a costruzioni che ad alberi). In questo caso abbiamo da un lato il proprietario del cosiddetto fondo dominante, che gode di una certa visuale, e dall’altro il titolare del fondo servente che, invece, non può erigere costruzioni o piantare alberi che possano ostacolare tale diritto.
Tecnicamente, si dice che si tratta di una servitù negativa per il fatto che al proprietario del fondo servente è negata la possibilità di farne un certo uso (tra molte Cass. civ. n. 10250/1997).
Essa è inoltre non apparente (in quanto tale non acquistabile per usucapione), “poiché per il suo esercizio non è necessario che siano presenti opere visibili che ne consentano l’esercizio “. (Cass. 14 Aprile 2000, n. 4816).
La Cassazione ha precisato che si può acquistare anche per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, mediante azione giudiziale volta a dimostrare l’esistenza da oltre vent’anni “di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella, e specificamente destinate all’esercizio della servitù invocata”. La Corte si è così espressa nella controversia relativa alla richiesta di potatura di due alberi che, essendo cresciuti a dismisura, avevano raggiunto il terrazzo di due condomini, recando pregiudizio al loro diritto di veduta panoramica. (Cassazione civile sez. II, 20/10/1997, n.10250).
Dalla servitù di panorama va nettamente distinta quella di veduta, prevista dal Codice civile, che attribuisce al proprietario del fondo dominante il diritto di guardare e affacciarsi sul fondo vicino, anche a distanza inferiore di quella prescritta (artt. 905-907 c.c.). Tale diritto, “consentendo al titolare l’inspicere e prospicere in alienum quale visione mobile e globale sul fondo altrui limita la riservatezza del fondo servente” (Cass. SS. UU. 10615/1996).
La differenza è sostanziale, in quanto mentre la servitù di veduta panoramica, che deve essere prevista in un contratto, consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto, la servitù legale di veduta garantisce il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare e affacciarsi sul fondo del vicino, limitandone la riservatezza.
A proposito del panorama, come visuale amena di cui si può godere dal proprio immobile, la giurisprudenza di legittimità si è occupata del caso in cui questo venga illegittimamente occluso, nel qual caso è passibile ottenere un risarcimento.
Più precisamente, si tratta di quelle circostanze in cui la vista sia stata pregiudicata ed ostacolata da un’opera edificata in contrasto con le disposizioni in materia di distanze e/o illegittimamente in difformità con la normativa urbanistica. In tal caso, il risarcimento deriva dal fatto che il panorama costituisce un valore aggiunto per il bene e ne incrementa il valore di mercato. Secondo il Consiglio di Stato e la Cassazione, il panorama costituisce un valore aggiunto che incrementa la quotazione di mercato dell’immobile e corrisponde ad un interesse meritevole di tutela. La sua lesione, dovuta ad una costruzione illegittima, determina un danno ingiusto da risarcire. La quantificazione è data dal rapporto tra il valore riconosciuto all’immobile con vista panoramica e il deprezzamento commerciale conseguente alla costruzione. Questo con esattezza il principio fissato: “il panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, la sua lesione, derivante dalla sopraelevazione o costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina un danno ingiusto da risarcire: infatti il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell’art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito (Cass. n. 3679/1996 – Consiglio di Stato 362/2015)”.
La risposta alla domanda conclusiva è nel senso che esistono i presupposti per vedersi riconosciuto un risarcimento in tutti quei casi in cui la vista panoramica dovesse essere pregiudicata da una costruzione realizzata illegittimamente.
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