Si può considerare una casa come disabitata se rimane di fatto inutilizzata? Quali tasse si può evitare di pagare? Come funzionano TARI ed IMU nel caso di una abitazione disabitata? Basta non utilizzare l’immobile per essere esentati dal pagamento? Cosa prevede la legge a questo proposito? Le mando questa mail dopo aver letto sul giornale online Velletri Life delle sue dettagliate risposte a domande sul da farsi nel caso di decesso dell’intestatario delle utenze di una casa.
Occorre preliminarmente fare una distinzione tra una casa disabitata ed una casa che non sia agibile e quindi non abitabile. Per fabbricato inagibile si intende quell’immobile il cui degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma solo con interventi edilizi strutturali. I Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. L’inagibilità o inabitabilità (mancanza di utenze e mobili) dell’immobile si può far accertare dall’ufficio tecnico comunale allegando idonea documentazione (denuncia di variazione catastale nel caso di inagibilità strutturale). L’ufficio provvederà a fare una perizia con spese a carico del proprietario.
Come sarà meglio precisato parlando delle singole imposte, per non essere considerata abitabile la casa non necessariamente deve essere un rudere, dissestata o fatiscente. Può anche bastare che non sia allacciata alle forniture per luce, acqua e gas e che non sia arredata con quei mobili essenziali per viverci (letto, sedie, tavoli, ecc.). Alcuni mobili possono esserci, ma devono mancare quelli considerati essenziali per vivere.
Per chi possiede una abitazione disabitata diversi dubbi sorgono sul pagamento delle imposizioni evidenziate nel quesito (TARI e IMU) che sono le principali imposte che si devono pagare per un’abitazione. La tassa sui rifiuti (TARI), come definita dal Ministero delle finanze, “è il tributo destinato a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti ed è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre i rifiuti medesimi”. Dalla definizione è facile desumere che nel caso di immobile locato la tassa è dovuta dal conduttore, salvo diversi accordi.
L’imposta municipale unica (IMU) è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali che non siano classificate signorili (categorie A/1, A/8 e A/9). Si paga anche per le aree fabbricabili e i terreni agricoli. Devono pagarla i proprietari o coloro che risultino titolari di diritti reali di godimento su beni immobili, come ad esempio, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso e del diritto di abitazione.
Viene gestita direttamente dai Comuni che hanno la facoltà di aumentare fino al 10,6 per mille l’aliquota di base che è pari all’8,6 per mille. Possono anche ridurla fino anche ad azzerarla. Quindi ha importo variabile in base alle caratteristiche della casa e al Comune di ubicazione.
Per quanto riguarda l’imposta che si paga sui rifiuti, ovvero su quelli prodotti all’interno dell’abitazione la Tari non si “dovrebbe” pagare se non si producono rifiuti all’interno di un immobile. Anche in questo caso, per considerare la casa disabitata, non produttiva di rifiuti, è indispensabile che in questa abitazione non siano allacciate le utenze del gas, della luce o dell’acqua.
Il presupposto per il pagamento della tassa, quindi, non è la vera e propria produzione dei rifiuti nell’immobile, ma il fatto che lo stesso è suscettibile a produrli se usato. Una casa disabitata, di fatto, anche se non utilizzata, ma utilizzabile, è suscettibile a produrre rifiuti e, quindi, soggetta al pagamento della Tari.
La legge stabilisce che l’importo dovuto a titolo di Imu deve essere dimezzato nel caso di “fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni” (Art. 1, comma 747, lett. b), L. n. 160/2019). Quindi, la base su cui viene effettuato il calcolo di questa tassa, viene ridotta a metà per le case inagibili e inabitabili e per quelle non allacciate alle forniture per luce, acqua e gas e che non siano arredate con quei mobili essenziali per viverci. Ovviamente, si dovrà pagare la tassa intera se la casa è agibile, arredata e con le utenze allacciate. La legge può stabilire casi di esenzione o riduzioni particolari per eventi dannosi come in occasione di calamità naturali o situazioni particolari come quelli introdotti nel periodo di pandemia.
Per entrambe le imposizioni, una loro esclusione o limitazione, è vincolata alla duplice condizione: distacco delle utenze e mancanza degli arredi essenziali per vivere nell’immobile.
Si tratta, eventualmente, di valutare se può essere conveniente continuare a tenere le utenze allacciate o di togliere le utenze, per non pagare.
Secondo la legge di bilancio 2020, la dichiarazione di inagibilità dell’immobile deve essere certificata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario.
La sentenza della Cassazione numero 1263 del 23 gennaio 2021 ha sancito che in tema di case inagibili o non utilizzate dai contribuenti proprietari, per ottenere le agevolazioni è sufficiente la presentazione di una semplice autocertificazione (dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al DPR 28 dicembre 2000, n. 445), nella quale si attesti l’impossibilità di utilizzare l’immobile.
A seguito di tale decisione, in alternativa alla perizia, è possibile presentare una dichiarazione sostitutiva. La sentenza prende come riferimento una norma che riguardava la vecchia Ici e che secondo la Corte può essere applicata anche al caso dell’IMU. La stessa decisione ha inoltre stabilito che la dichiarazione non è necessaria qualora lo stato di inagibilità sia già noto al Comune.
Con la sentenza n. 16785 del 2002 la Corte di Cassazione si è pronunciata sul fatto che la mancanza degli arredi non è sufficiente a sostenere l’inutilizzabilità e quindi l’esenzione dell’imposta. Nel caso di specie il proprietario aveva intrapreso l’azione giudiziaria sostenendo che essendo l’immobile sprovvisto di arredi doveva essere considerato inutilizzabile.
La suprema Corte, confermando la sentenza del giudice di secondo grado, ha sottolineato che non rileva la mancanza di arredi nell’immobile, se ha le utenze (luce, gas, acqua) allacciate e quindi potenzialmente in grado di produrre rifiuti. L’inutilizzabilità dell’immobile infatti richiede entrambi le condizioni, cioè: mancanza di arredo; assenza di tutte le utenze allacciate.
Precisa la Corte che “l’art. 62, comma 2, d.lgs. 15.11.1993 n. 507, nello statuire che «non sono soggetti alla tassa (per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani) i locali e le aree che… risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità…», sottrae all’imposizione discussa gli immobili oggettivamente inutilizzabili, e non già quelli lasciati in concreto inutilizzati, per qualsiasi ragione, dai titolari della relativa disponibilità”.
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